قانون الإيجار القديم: نحو استعادة التوازن العادل بين المؤجر والمستأجر

ياسمين فرج ، محامية

مقدمة

بعد عقود من الجدل القضائي والاجتماعي، صدر القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن تنظيم الإيجار الجديد، لمعالجة الإشكالات الممتدة منذ سنوات والمتعلقة بعقود الإيجار المبرمة قبل 31 يناير 1996

ويمثل هذا القانون تدخلًا تشريعيًا حاسمًا لإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين على نحو يوازن بين مصالح الطرفين، ويعيد مواءمة القيم الإيجارية مع القيم السائدة في السوق، دون إلحاق ضرر مفاجئ بالمستأجرين أو المساس بحقوق الملاك وفيما يلي أبرز أحكام القانون الجديد

نطاق تطبيق القانون

يسري القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكن كما يسري على الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير غرض السكن، بما في ذلك المحال التجارية والعيادات والمكاتب

مدة عقود الإيجار

عقود الإيجار السكنية

تنتهي عقود الإيجار السكنية بعد سبع (7) سنوات من تاريخ العمل بالقانون

عقود الإيجار لغير غرض السكن

تنتهي عقود الإيجار المبرمة لغير غرض السكن بعد خمس (5) سنوات من تاريخ العمل بالقانون

ويجوز للمؤجر والمستأجر الاتفاق فيما بينهما على إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انتهاء هذه المدد

تصنيف المناطق العقارية

تُشكل لجان حصر في كل محافظة لتصنيف المناطق التي تضم وحدات سكنية مؤجرة إلى مناطق متميزة، ومناطق متوسطة، ومناطق اقتصادية

ويستند تصنيف المناطق إلى الموقع الجغرافي، وجودة المباني، وتوافر المرافق، ومستوى الخدمات، والقيم الإيجارية السائدة في المنطقة ، وتلتزم اللجان بإتمام أعمالها خلال ثلاثة (3) أشهر، ويجوز مد هذه المدة لمرة واحدة

القيم الإيجارية الجديدة والزيادات السنوي

الأماكن المؤجرة لغرض السكن

المناطق المتميزة

تحدد القيمة الإيجارية الجديدة بواقع عشرين (20) مرة من القيمة الإيجارية القانونية الحالية، وبحد أدنى قدره 1,000 جنيه مصري شهريًا.

وتكون الزيادة السنوية بنسبة 15% من القيمة الإيجارية المستحقة.

فعلى سبيل المثال، تكون القيمة الإيجارية خلال الفترة من 1 سبتمبر 2025 إلى 31 أغسطس 2026 مبلغ 1,000 جنيه مصري شهريًا، ثم ترتفع خلال الفترة من 1 سبتمبر 2026 إلى 31 أغسطس 2027 إلى 1,150 جنيهًا مصريًا شهريًا، بزيادة قدرها 15%

المناطق المتوسطة

تحدد القيمة الإيجارية الجديدة بواقع عشرة (10) أمثال القيمة الإيجارية القانونية الحالية، وبحد أدنى قدره 400 جنيه مصري شهريًا

وتكون الزيادة السنوية بنسبة 15% من القيمة الإيجارية المستحقة

فعلى سبيل المثال، تكون القيمة الإيجارية خلال الفترة من 1 سبتمبر 2025 إلى 31 أغسطس 2026 مبلغ 400 جنيه مصري شهريًا، ثم ترتفع خلال الفترة من 1 سبتمبر 2026 إلى 31 أغسطس 2027 إلى 460 جنيهًا مصريًا شهريًا

المناطق الاقتصادية

تحدد القيمة الإيجارية الجديدة بواقع عشرة (10) أمثال القيمة الإيجارية القانونية الحالية، وبحد أدنى قدره 250 جنيهًا مصريًا شهريًا.

وتكون الزيادة السنوية بنسبة 15% من القيمة الإيجارية المستحقة.

فعلى سبيل المثال، تكون القيمة الإيجارية خلال الفترة من 1 سبتمبر 2025 إلى 31 أغسطس 2026 مبلغ 250 جنيهًا مصريًا شهريًا، ثم ترتفع خلال الفترة من 1 سبتمبر 2026 إلى 31 أغسطس 2027 إلى 287.50 جنيهًا مصريًا شهريًا

الأماكن غير السكنية المؤجرة للأشخاص الطبيعيين

تحدد القيمة الإيجارية الجديدة للأماكن المؤجرة لغير غرض السكن للأشخاص الطبيعيين بواقع خمسة (5) أمثال القيمة الإيجارية القانونية الحالية

وتكون الزيادة السنوية بنسبة 15% من القيمة الإيجارية المستحقة في السنة السابقة

فإذا كانت القيمة الإيجارية القانونية الحالية لمحل تجاري تبلغ 200 جنيه مصري شهريًا، تصبح القيمة الإيجارية عند بدء سريان القانون 1,000 جنيه مصري شهريًا، وذلك بحساب 200 × 5

وبعد مرور سنة، تصبح القيمة الإيجارية 1,150 جنيهًا مصريًا شهريًا، وذلك بحساب 1,000 × 1.15

وبعد مرور سنتين، تصبح القيمة الإيجارية 1,322.50 جنيهًا مصريًا شهريًا، وذلك بحساب 1,150 × 1.15

وبعد مرور ثلاث سنوات، تصبح القيمة الإيجارية 1,520.88 جنيهًا مصريًا شهريًا، وذلك بحساب 1,322.50 × 1.15، وتستمر الزيادة السنوية بنسبة 15% حتى انتهاء مدة عقد الإيجار المقررة قانونًا

حالات الإخلاء المبكر

يجوز الحكم بإخلاء العين المؤجرة قبل انتهاء المدة المقررة للعقد في حال إبقاء العين المؤجرة مغلقة لمدة تزيد على سنة دون مبرر.

كما يجوز الحكم بالإخلاء في حال حصول المستأجر أو من آلت إليه حقوقه على عقار أو وحدة بديلة مناسبة للغرض ذاته.

وفي حالة رفض المستأجر إخلاء العين وتسليمها، يجوز للمؤجر التقدم إلى قاضي الأمور الوقتية بطلب إصدار أمر بالإخلاء، كما يجوز له المطالبة بالتعويض

الحلول البديلة للمستأجرين

قبل انتهاء المدة القانونية لعقد الإيجار، يجوز للمستأجر أو من آلت إليه حقوقه تقديم طلب إلى الدولة للحصول على وحدة بديلة، سواء بنظام الإيجار أو التمليك.

ويكون ذلك مقابل التعهد بإخلاء وتسليم العين المؤجرة الحالية فور استلام الوحدة البديلة.

ويتم ذلك وفقًا للقواعد والضوابط التي يصدر بها قرار من مجلس الوزراء

خاتمة

يمثل القانون رقم 164 لسنة 2025 خطوة تشريعية محورية نحو إصلاح منظومة العلاقات الإيجارية في مصر، إذ يعالج أوضاعًا استمرت لعقود طويلة، ويسعى إلى تحقيق توازن عادل بين حقوق الملاك واحتياجات المستأجرين

ويتحقق ذلك من خلال إقرار زيادات تدريجية في القيم الإيجارية، وتحديد مدد زمنية واضحة لإخلاء المؤجرة، وتوفير حلول بديلة للسكن من خلال الدولة

ويمثل هذا القانون نموذجًا لتدخل تشريعي يهدف إلى تحقيق العدالة الاجتماعية، بالتوازي مع إعادة تشكيل سوق العقارات بما يتوافق مع الحقائق والظروف الاقتصادية الراهنة